명도소송은 부동산의 임대차기간 만료 및 해지, 부동산 경매의 낙찰 후 인도명령 대상이 아닌 사람의 부동산 점유 이전을 제기하는 소송을 의미합니다. 명도소송은 최소 6개월 이상 소요되는 민사소송입니다. 임차인 등 부동산 점유자와 원만한 합의를 통해 퇴거가 되지 않는 경우 명도소송을 통해 법원의 판결을 받아 강제로 집행할 수 있는 것 입니다. 이번 글에서는 명도소송의 절차에 대해 알아보고, 그 과정에서 내용증명 발송과 부동산점유이전 가처분신청 등 필수적으로 해야 할 일들에 대해 정리하였습니다.
명도소송을 제기할 수 있는 조건
일반적으로 명도소송을 제기하는 상황은 크게 다섯 가지가 있습니다.
- 임차인이 차임(임대료)을 2기 이상 연체하는 경우
- 임대차계약 종료 후 임차인이 부동산을 인도해주지 않는 경우
- 경매 낙찰 후 점유자가 부동산을 인도해주지 않는 경우
- 임차인이 임차권을 양도하거나 임대목적물을 전대한 경우
- 임대차 목적물을 통상적인 방법으로 사용하지 않는 경우
이 외에도 임대인이 임대차계약을 한 부동산의 보존행위에 필요한 행위를 하려고 할 때, 임차인이 이를 거절하는 행동을 할 때도 명도소송이 가능합니다.
명도소송 제기 케이스별로 상세한 설명은 다음과 같습니다.
1. 임차인이 차임을 2기 이상 연체하는 경우
임대차계약을 맺은 임차인은 해당 부동산을 사용하는 것을 약정하고, 이에 대한 차임(월세 등)을 지급해야 합니다. 임차인이 차임을 지급하기로 한 것은 임대차계약의 가장 중요한 요소로, 민법 제 640조에도 ‘임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.’ 라고 규정합니다.
여기에서 차임은 일반적으로 월세로 볼 수 있습니다. 민법 제633조에는 차임 지급 시기에 대한 약정을 하지 않았다면 매월 말에 지급해야 한다고 규정하고 있습니다. 하지만, 임대차계약시 임대인과 임차인이 월세가 아닌 분기나 반기 단위로 차임을 지급하기로 했다면, 약정 내용에 따르게 되는 것 입니다.
2기의 차임 연체는 연속적이지 않아도 되기 때문에 1월 월세를 연체한 뒤 2월 월세는 정상적으로 납부, 3월에 다시 월세를 밀렸다면, 임대인은 명도소송을 제기할 수 있게 됩니다.
2. 임대차계약 종료 후 임차인이 부동산을 인도해주지 않는 경우
임대차계약이 종료된 이후에도 임차인이 부동산을 계속 점유하고 있는다면, 불법점유에 해당하며 명도소송을 통해 점유하고 있는 부동산 점유 이전을 강제로 집행할 수 있습니다.
임대차계약은 종료 시점에 임차인에게 고지하지 않으면 묵시적 갱신이 되기 때문에 임대차계약 종료 이전에 계약갱신 거절 등의 내용이 담긴 내용증명을 임차인에게 보내야 합니다.
참고로 임대차계약 종료 후 부동산의 명도는 임대보증금의 반환과 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 임대보증금을 임차인에게 돌려주면서 부동산을 인도하는 것이 일반적입니다.
3. 경매 낙찰 후 점유자가 부동산을 인도해주지 않는 경우
경매로 나온 부동산을 낙찰 받은 사람이 낙찰대금을 납부한 뒤 6개월 내에 경매를 집행한 법원에 점유자의 부동산 인도 명령을 신청할 수 있습니다. 단, 대항력이 있는 경우는 예외입니다.
4. 임차인의 임차권 양도 및 전대한 경우
임차인이 제 3자에게 임차권을 양도하거나 임차한 부동산을 전대하여 제 3자에게 사용하도록 하는 경우 임대차계약 해지가 가능(민법 제 630조)합니다. 민법 제 630조 2항의 해지 규정에 따라 임대차계약 해지는 별도의 통지 없이 임대인이 진행할 수 있습니다. 하지만, 이미 부동산을 점유하고 있는 사람이 자발적으로 퇴거하지 않는다면, 별도로 명도소송을 진행해야 합니다.
5. 임대차 목적을 통상적인 방법으로 사용하지 않는 경우
임대차계약 시 사용방법에 별도의 약정이 없다면, 임차인은 임대차목적물을 통상적인 방법으로 사용해야 합니다. 에를 들어, 주택을 임차한 뒤 음식점을 운영하는 행위를 들 수 있습니다. 이런 경우에는 임대인이 상당한 기한 내에 본래의 용도로 사용할 것을 통지해야 합니다. 통지 이후에도 임차인이 이행하지 않을 경우 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
참고로 상당한 기간을 두고 통지를 하지 않고, 며칠 사이의 짧은 기간이라면 임대차계약 해지가 어려운 경우가 많습니다. 임대차계약 해지 이후에는 점유하고 있는 부동산의 퇴거가 진행되어야 하며, 이 과정에서 임차인이 계속 점유하고 있다면 명도소송을 통해 강제집행 하는 방법을 선택해야 합니다.
명도소송 주의사항
명도소송을 제기하기 전에 미리 진행해야 할 절차가 있습니다. 첫 번째는 내용증명 발송이며, 두 번째는 점유이전금지 가처분 신청입니다.
내용증명 발송
내용증명은 모든 명도소송에 해당하는 내용은 아닙니다. 임차인이 의무를 이행하지 않아 명도소송을 제기할 때 내용증명을 발송해야 합니다. 경매 낙찰 후 부동산을 인도해주지 않거나, 임대차계약 기간 만료 후에는 내용증명을 보내지 않고 바로 명도소송을 진행해도 됩니다.
위에서 설명한 명도소송 조건 중 2기의 차임액을 연체하는 경우, 임차권 양도 및 임대목적물을 전대하는 경우, 임대목적물을 통상적인 방법으로 사용하지 않는 경우 내용증명을 발송해야 합니다. 참고로 임대차계약 기간 만료 전에 임대차계약을 종료하고 싶을 때 내용증명을 발송이 필수입니다.
내용증명을 발송하는 행위는 상대방에게 의사를 전달하는 것으로 내용증명 내용과 발송 일자를 정확하게 확인할 수 있기 때문에 소송에서 증빙 자료로 사용할 수 있습니다. 내용증명을 보낼 때는 상대방이 임차인의 의무 불이행한 내용(차임의 2기 연체 등)이 포함되어야 합니다.
내용증명을 보낼 때는 2번 보내는 것이 좋습니다. 첫 번째는 상대방이 의무를 불이행한 내용과 함께 일정 기간을 두고 의무를 이행할 것을 요청하는 내용증명을 보냅니다. 두 번째는 첫번째 내용증명 상 요청한 의무를 기간 내에 이행하지 않는 내용과 함께 해제 의사표시를 한다는 내용증명을 보내는 것 입니다.
점유이전금지 가처분 신청
명도소송을 통해 강제집행 결정이 나면 점유자를 퇴거 시킬 수 있습니다. 하지만, 명도소송 진행 중 임차인이 아닌 다른 사람이 부동산을 점유하고 있다면 명도 집행을 할 수 없습니다. 이런 경우 현재 점유하고 있는 사람을 대상으로 다시 명도소송을 진행해야 합니다.
명도소송을 소송 기간만 6개월, 집행 기간에는 3개월 정도가 소요되기 때문에 약 1년에 가까운 시간 동안 소송으로 인한 스트레스와 비용이 발생하게 됩니다.
따라서 이러한 일이 발생하지 않게 하기 위해서는 반드시 점유이전금지 가처분 신청 및 집행을 완료해야 합니다. 가처분 집행 이후에는 해당 부동산에 다른 사람이 점유하고 있어도 법원에서는 임차인이 계속 점유하고 있는 것으로 봅니다. 강제집행 결정을 받으면 현제 점유하고 있는 사람이 임차인이 아닌 제 3자라고 해도 퇴거 시킬 수 있습니다.
명도소송 절차
명도소송은 일반적으로 내용증명 발송(필요 시), 점유이전금지 가처분 신청, 명도소송 제기, 명도소송 판결 및 집행 순으로 진행됩니다.
명도소송은 임대목적물 소재지의 관할 법원에 제기할 수 있습니다. 소송 제기 시 임대차계약서, 상대방이 의무를 불이행한 자료, 임대차계약의 해제와 관련된 내용증명을 자료로 제출합니다.
명도소송 판결 시 체크해야 할 부분은 임대보증금 반환 문제입니다. 만약 임대보증금을 임차인에게 반환하지 않는 상태에서 판결을 선고하게 되면 임차인에게 임대보증금을 돌려받음과 동시에 명도하라고 하게 됩니다. 이런 경우 임차임에게 임대보증금을 지급한 증거를 추가로 제출해야 하며, 임차인에게 직접 지급이 어렵다면, 법원에 공탁을 해야 하는 상황까지 갈 수 있습니다.
따라서, 임차인을 빨리 내보내기 위해서라면, 임대보증금을 법원의 판결 선고 전(마지막 변론 기일 직전)에 반환하는 것이 좋습니다.
명도집행 방법 및 절차
일반적으로 법원에서 명도소송 판결이 선고되면 임차인은 스스로 퇴거하는 경우가 많습니다. 하지만, 명도소송 판결 선고 이후에도 임차인이 스스로 퇴거하지 않는다면, 법원에서 집행문을 부여 받아 명도집행을 진행하게 됩니다.
명도집행 기간은 약 3개월 정도 소요됩니다. 명도 집행문을 부여 받으면 강제집행을 신청해 집행관을 배정받습니다. 법원 집행관과 연락하여 집행 시간 및 방법을 협의합니다. 명도 집행을 할 때는 2명의 증인과 함께 참여합니다. 명도집행으로 점유자의 물건을 옮기게 되면 옮겨진 짐들에 대한 보관 비용을 지불해야 합니다. 옮겨진 짐들은 경매가 진행됩니다. 경매를 통해 집행 시 발생한 비용의 일부를 보전 받을 수 있습니다.
위와 같이 명도소송 절차에 대해 정리하였습니다. 명도소송 과정에서 알고 있어야 할 내용증명 발송과 점유이전금지 가처분 신청은 꼭 체크해야 할 부분인 점을 명심하기 바랍니다.
