소액보증금 우선변제권 금액, 대항력과 차이는?

우선변제권은 주택임대차보호법상 다른 담보물권자보다 우선하여 보증금을 회수할 수 있도록 마련한 법적 제도입니다. 전시 및 월세로 임차하여 살고 있는 주택이 경매로 넘어갈 경우 경매로 환수할 수 있는 돈에 대해 본인의 보증금을 다른 채권자들보다 먼저 회수할 수 있는 권리를 갖게 되는 것 입니다. 우선변제권은 서울, 수도권, 광역시 등에 따라 우선변제 금액이 달라지게 됩니다. 이번 글에서는 소액보증금 우선변제권에 대해 금액 한도에 대해 정리하였습니다. 또한 우선변제권과 많이 헷갈리는 대항력과 어떤 차이가 있는지 알아보겠습니다.

우선변제권이란?

우선변제권은 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이 해당 부동산(주택)이 경매 또는 공매가 진행될 때 최우선순위 또는 후순이보다 앞서 보증금을 회수할 수 있는 권리를 의미합니다. 참고로 우선변제권으로 행사할 수 있는 보증금 회수 금액은 보증금 전액이 아니며 한도가 정해져 있습니다.

우선변제권을 행사하기 위해서는 대항력을 갖춰야 하는데, 대항력이 성립되기 위해서는 전입신고를 한 뒤 실제로 점유하고 있어야 합니다. 대항력은 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생됩니다.

우선변제와 최우선변제

우선변제는 보증금의 액수와 상관 없이 대항력을 갖추고 확정일자까지 받으면, 후순위 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 것을 의미합니다. 우선변제권을 행사하기 위해서는 전입신고와 함께 확정일자를 받아야 합니다.

최우선변제는 소액보증금을 내고 임차한 소액임차인을 대상으로 하며, 모든 채권자보다 앞서 최우선으로 변제를 받을 수 있습니다. 참고로 최우선변제는 확정일자의 여부와는 상관이 없습니다.

우선변제권과 대항력 차이는?

위에서 설명한 것처럼 우선변제권을 갖기 위해서는 대항력이 선행되어야 합니다. 대항력이 있다면, 경매로 넘어간 주택에 대해 법원에 배당요구를 신청할 수 있으며 낙찰 후 보증금을 배당으로 돌려받을 수 있습니다.

만약 경매 시 배당을 신청하지 않는다면, 대항력을 근거로 낙찰자에게 반환을 요구하는 방법도 있으나, 그 과정이 복잡하고 기간도 오래 걸리기 때문에 우선변제권을 행사해 낙찰대금에서 보증금을 배당받는 것이 좋습니다.

우션변제권 금액

소액보증금과 우선변제권으로 받을 수 있는 금액의 한도는 주택 가액의 50% 범위 안에서만 가능합니다. 우선변제권으로 회수할 수 있는 금액은 주택임대차보호법 시행령에서 규정하고 있으며, 지역에 따라 금액이 달라집니다.

서울시의 경우 1억 5천만원 이하의 보증금을 대상으로 최대 5천만원까지 우선변제금을 받을 수 있습니다.

서울시를 제외한 수도권 정비계획법에 의한 과밀억제권역(세종시, 용인시, 화성시, 김포시) 등에서는 1억 3천만원 이하의 보증금을 대상으로 4,300만원까지 우선변제금을 받을 수 있습니다.

전국 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시(서울 및 과밀억제권역 포함 지역 제외) 등은 보증금 7천만원, 우선변제금 2,300만원 한도를 적용합니다.

그 외 지역에서는 6천만원 이하의 보증금을 대상으로 2천만원까지 우선변제금을 받을 수 있습니다.

우선변제권 행사하는 법

기본적으로 우선변제권을 계속 인정받기 위해서는 배당 요구 기간이 끝나기 전에 이사나 전출을 가면 안됩니다. 전출 또는 이사로 인해 실 점유를 하지 않으면 대항력을 잃기 때문에 우선변제권을 행사할 주택에 계속 전입된 상태로 실거주를 해야 합니다.

우선변제권 행사는 경매 법원에서 정한 배당 종기일까지 배당 신청을 해야 합니다. 만약, 우선변제권을 갖고 있는 임차인의 전세보증금 반환소송에 의한 강제경매라면 별도의 배당요구는 하지 않아도 됩니다.

우선변제권을 행사하여 보증금을 돌려받게 되면, 더 이상 임차인의 권리는 주장할 수 없습니다. 이는 배당을 요구한 것 자체가 임대차계약의 종료에 대한 의사표시를 한 것으로 간주되기 때문입니다. 만약 일부만 배당금을 받았다면, 나머지 금액을 받을 때 까지 임대차계약이 종료된 것으로 보지 않습니다.


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위와 같이 소액보증금 우선변제권, 취우선변제권 및 대항력에 대해 정리하였습니다. 도움이 되길 바랍니다.

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