아파트 잔금 납부 방법 | 실거주 | 전세 | 월세 | 잔금 못내면?

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아파트를 분양 받게 되면 계약금, 중도금, 잔금 순으로 돈을 지급해야 합니다. 아파트 잔금은 입주 시점에 지급을 하게 되는데, 잔금은 보통 분양가의 30%를 내게 됩니다. 아파트 잔금 납부 방법은 거주 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 이번 글에서는 아파트 잔금 지급 시 실거주, 전세, 월세에 따라 어떻게 달라지는지, 잔금을 못내면 어떻게 되는지에 대해 정리하였습니다.

아파트 계약금, 중도금, 잔금

아파트를 분양 받게 되면 일반적으로 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 분할하여 분양대금을 납부하게 됩니다. 보통 계약금은 본인 돈으로 납부하며, 중도금부터는 중도금대출을 받게 됩니다. 중도금대출은 아파트를 분양 받은 사람들을 대상을 단지별 집단대출을 받게 됩니다.

중도금 대출은 집단대출이기 때문에 신용도에 문제가 없는 한 대부분 대출 승인이 나옵니다. 중도금은 보통 4차~6차까지 나누어 납부합니다. 중도금 대출의 경우 분양가의 60%까지 가능하나, 부동산 규제와 경제 상황에 따라 그 한도가 줄어들거나 또는, 한도를 폐지하기도 합니다. 참고로, 대부분 중도금 대출은 낮은 대출 금리로 받을 수 있으며, 일부 건설사에서는 중도금을 무이자 조건으로 분양하는 경우도 있습니다.

잔금은 입주 시점의 정해진 기간 안에 납부를 해야 합니다. 이 과정에서 중도금 대출 잔액과 잔금을 주택담보대출로 전환하거나, 잔금을 따로 납입하고 중도금만 주택담보 대출로 전환할 수 있습니다. 집단대출을 받은 중도금이 각 개인별 주택을 담보로 하는 주택담보대출(주담대)로 바뀌게 되는 것 입니다. 참고로, 대출이 추가로 발생할 때 DSR, LTV, DTI를 잘 계산해야 대출 가능 금액을 예상할 수 있습니다.

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만약, 생애최초 주택구입자라면 디딤돌 대출을 받는 것을 추천 드립니다. 디딤돌 대출은 LTV 80% 까지 가능하며, 대출 금리도 최대 3%로 매우 낮습니다.

보통 주거래 은행 가는게 가장 좋다고 하지만, 정부에서 지원하는 정책금융상품보다 좋은 조건을 찾기는 어렵습니다. 우선순위로 디딤돌 대출이 가능한지 꼭 확인하시고 나서 주거래 은행의 대출 가능 여부를 체크하는 순으로 진행하길 추천 드립니다.

주택담보대출 조건

아파트 잔금 지급 방법

아파트 잔금 지급 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 첫 번째는 분양 받은 사람이 직접 거주하는 경우이며, 두 번째는 분양받은 아파트를 전세나 월세와 같이 임대를 하는 경우입니다.

참고로, 잔금 지급 여력이 충분해 대출 없이 본인 돈으로 모두 지급할 수도 있으나, 대부분의 사람들은 현금 여력이 많지 않기 때문에 대부분 대출을 활용할 수 밖에 없습니다.

추가 대출 가능 여부

실거주 하는 경우

실거주를 하게 된다면 아직 다 갚지 못한 중도금대출과 잔금 납입 금액을 통합해 주택담보대출로 전환할 수 있습니다. 주택담보대출을 받게 되면 대출 한도가 더 올라갈 가능성이 많습니다. 경기침체와 같은 특별한 상황이 아니라면, 대부분 아파트는 분양 시점보다 입주 시점에 가격이 오르게 됩니다.

또한, 아파트 중도금 대출은 분양가를 기준으로 한도가 정해지지만, 주택담보대출은 KB 시세를 기준으로 하기 때문이 평균적으로 더 높은 금액의 대출을 받을 수 있습니다. 주택담보대출은 규제 지역 여부에 따라 LTV가 달라지나, 요즘 같은 부동산 침체기에는 부동산 규제를 완화해 주고 있어 대출 한도에 대한 우려가 줄어들었습니다. 참고로, 현재 주택담보대출은 최대 6억원까지 대출(15억원 초과 아파트도 잔금대출 가능) 받을 수 있습니다.

실거주 하지 않는 경우

분양 받은 아파트에 실거주 하지 않고 다른 사람에게 임대를 주는 경우에는 임차인들의 자금(전세보증금, 월세보증금)을 활용할 수 있습니다.

전세 놓기

전세 보증금을 받아 중도금과 잔금을 납부할 수 있습니다. 일반적으로 아파트 입주 시점이 되면 전세 물량이 많아지기 때문에 전세가격이 낮게 형성될 수 있습니다. 전세 보증금으로 남은 중도금과 잔금을 모두 납부하기 어려울 가능성이 있기 때문에 추가 대출을 받는 등 미리 여분의 현금을 마련해 두는 것이 좋습니다.

또한, 여력이 된다면 느긋한 마음을 가지고 전세 물량이 소화된 후 어느정도 가격을 회복하면 전세를 놓는 것도 좋은 방법입니다.

월세를 놓기

월세를 놓게 되면 전세 보증금보다는 보증금 액수가 줄어들기 때문에, 주택담보대출을 받을 수 밖에 없습니다. 일반적으로 전세 수요가 높지만, 요즘처럼 금리가 높아지면 부동산 가격이 하락하고, 전세보증금을 떼일 염려가 있기 때문에 월세 수요가 더 커지게 됩니다. 이런 경우 월세 보증금과 월세 금액을 최대한 높여, 집주인이 받은 대출 이자를 상쇄할 수 있도록 하는 것이 좋습니다.

아파트 잔금 못내면

입주 지정기간이 지난 후에도 아파트 잔금을 납부하지 않게 되면, 납부하지 않은 미납 잔금에 대한 연체이자가 발생하게 되며, 중도금 역시 미상환 금액에 대한 연체이자가 발생합니다. 통상적으로 연체 이자율은 8% 내외이며, 지역과 단지별로 조금씩 달라질 수 있습니다.

또한, 입주지정기간이 끝난 다음날부터 입주하지 않아도 관리비, 수도요금, 공용 요금 등의 공과금 및 장기수선충당금 등을 납부해야 합니다.

아파트 잔금을 납부하지 못한 경우 분양계약 해지까지 될 수 있으나, 분양 해지가 되는 경우는 거의 없습니다. 대부분 주택담보대출을 받거나 전세를 놓아 해결하게 됩니다. 아파트는 분양 후 입주까지 상당기간 소요되기 때문에 잔금을 납입할 때 까지 어느정도 여유 있게 자금 계획을 세우는 것이 좋습니다.


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위와 같이 아파트 잔금 납부 방법에 대해 정리하였습니다. 도움이 되길 바랍니다.

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