연말정산 전세자금대출 이자 공제 조건, 제출 서류는?

전세자금대출을 받아 원금과 이자를 상환하고 있다면, 연말정산을 할 때 소득공제를 받을 수 있습니다. 원천징수영수증의 두번째 장에 있는 ‘특별소득공제’ 항목에 해당하는 공제로, 정식 명칭은 ‘주택임차차입금원리금상환액’에 대한 공제입니다. 쉽게 말해 전대출을 받은 사람이 일정한 조건을 만족한다면, 소득에서 일정 금액을 뺀 뒤 세금을 부과하게 됩니다. 즉, 전세대출을 상환하고 있다면 세금을 줄여준다는 것 입니다.

전세자금대출 이자 공제 조건

주택을 임차하면서 전세보증금을 마련하기 위해 전세자금대출을 받는 사람들이 많습니다. 전세대출을 받고 채권자(은행 등)에게 원금과 이자를 상환하게 되는데, 연말정산을 할 때 이 금액을 소득에서 공제(소득공제)를 해 주고 있습니다. 전세대출 이자 상환에 대한 공제 조건은 금융기관에서 대출을 받았는지 또는, 개인에게 차입을 했는지에 따라 공제 조건이 달라집니다.

1. 금융기관에서 전세대출을 받은 경우

은행과 같은 금융기관에서 전세자금대출을 받아 원금과 이자를 상환하고 있다면, 다음의 다섯 가지 조건을 만족해야 연말정산 시 소득공제를 받을 수 있습니다.

  1. 12월 31일 기준 무주택인 세대주일 것
  2. 전용면적 85m²(국민주택 규모) 이하의 주택 또는 주거용 오피스텔을 임차했을 것
  3. 주택임차차입금(전세자금대출)을 은행과 같은 대출기관에서 차입했을 것
  4. 임대차계약서 상 입주일과 주민등록등본 상 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월 이내 차입했을 것
  5. 차입금이 대출기관에서 임대인의 계좌로 직접 입금된 것

위와 같이 다섯 가지 조건을 모두 만족해야 하며, 각각의 조건에 대한 세부 설명은 다음과 같습니다.

1. 무주택 세대주란?

무주택 세대주는 본인을 비롯한 배우자 및 등본상 거주가족 모두 각자의 명의로 된 주택이 없는 ‘무주택 세대’ 조건을 만족합니다. 배우자의 경우 동거(같은 주민등록지)를 하고 있지 않아도 동일세대로 간주하기 때문에, 따로 사는 배우자가 주택을 소유하지 않은 상태여야 합니다

만약 세대주가 주택관련 공제인 주택임차차입금 원리금 상환액 공제(본 글에서 설명), 장기주택저당차입금 이자 상환액(주택담보대출 이자 상환액), 주택마련 저축공제(주택청약 소득공제), 월세액 공제 중 어느 하나도 받지 않았다면, 세대원이 연말정산을 할 때 전세대출 이자상환액에 대한 소득공제가 가능합니다. 단, 전세자금대출을 해당 세대원이 받아야 하며, 임대차계약서 상의 계약자 역시 해당 세대원 이어야 합니다.

2. 국민주택 규모(전용면적 85m²) 이하의 주택 또는 주거용 오피스텔이란?

국민주택 규모는 아파트 공급면적 기준 32평 ~34평 정도로 보시면 됩니다. 전용면적 기준이기 때문에 주차장, 계단 등의 공용면적을 뺀 실 사용면적(아파트 호실별 내부 공간)으로 약 25.7평 정도입니다. 지금은 ‘평’ 단위를 잘 사용하지 않기 때문에 전용면적 85m² 이하를 국민주택 규모라고 합니다. 연말정산을 할 때 전세대출 공제를 받기 위해서는 주택임대차계약서에 명기된 전용면적이 85m² 이하인지 꼭 확인하셔야 합니다.

3. 전세대출을 받은 금융기관

전세자금을 마련할 때 개인에게 빌린 경우가 아니라면 일반적으로 은행에서 받게 됩니다. 만약 개인에게 대출을 받아 전세자금으로 사용하였다면, 추가적인 조건을 만족해야 합니다. 개인에게 빌린 경우 연말정산 소득공제를 받을 수 있는 조건에 대해서는 다음 단락에서 설명 드리겠습니다.

4. 전세대출 차입 시기

전세대출을 받은 시기가 임대차계약서상 ‘입주일’ 또는 등본상 ‘전입일’ 중 빠른 날로부터 전후 3개월 이내에 받아야 합니다. 만약 전세계약을 연장하거나 갱신한 경우라면 연장일 또는 갱신일로부터 전후 3개월을 적용합니다.

5. 전세대출 받은 돈의 입금 대상

전세대출을 받은 돈을 임차인(소득공제를 받으려는 사람)이 받으면 안됩니다. 전세대출을 받아 다른 목적으로 사용할 수 있기 때문에, 은행으로부터 받은 전세자금을 임대인(집주인)의 계좌로 직접 입금되어야 합니다.

2. 개인에게 전세대출을 받은 경우

은행이 아닌 개인에게 돈을 빌려 전세자금을 마련한 경우, 위에서 설명한 1번, 2번 항목을 만족하면서 다음의 네 가지 조건을 모두 만족해야 연말정산 소득공제가 가능합니다.

  1. 총 급여액이 5천만원 이하일 것
  2. 대부업을 영위하지 않는 개인으로부터 차입했을 것
  3. 임대차 계약서 상 입주일과 등본상 전입일 중 빠른 날로부터 전후 1개월 이내에 차입했을 것
  4. 차입금의 이자율이 연 1.8% 이상일 것(2018.3.21 이후 차입분)

개인간 이루어진 거래로 전세자금을 마련했다면, 총 급여액 한도를 넘지 않아야 합니다. 또한 전세대출 차입금의 인정 기간도 1개월로 은행에서 받은 전세대출에 비해 매우 짧습니다. 개인간 거래이지만 이자율도 1.8% 이상 적용하여 채권자에게 이자를 지급해야 소득공제를 받을 수 있습니다.

만약 가족간 돈을 빌려 전세자금을 차입했다면 꼭 금전소비대차 계약서를 작성하고, 차용증에 명시된 상환계획대로 이자와 원금을 상환해야 연말정산 소득공제가 가능합니다. 소득공제를 받기 위해서는 금전소비대차 계약서를 제출해야 하기 때문에, 차용증 보다는 금전소비대차 약서를 작성하는 것이 좋습니다.

전세자금대출 이자 및 원금 상환 공제 금액과 한도

연말정산을 할 때 전세대출의 원리금 상환에 대한 공제 금액은 상환액의 40%이며, 그 한도는 주택청약 저축 공제금액과 합산해 최대 300만원입니다.

2022년 세제개편안에 주택청약 저축 공제금액과 전세자금대출 원리금 상환액의 합산 공제금액을 300만원에서 400만원까지 한도를 늘릴 것으로 예정되어 있습니다. 국회에서 세제개편안이 통과되면 연 400만원까지 소득공제를 받을 수 있습니다.

전세자금대출 소득공제 제출 서류

금융기관 전세대출을 받은 경우에는, 주민등록등본과 함께 연말정산 간소화 자료 또는 대출 받은 금융기관에서 발행한 주택자금 상환 증명서를 제출해야 합니다. 참고로, 은행과 같은 금융기관의 자료는 국세청 홈택스 홈페이지에서 자동으로 조회됩니다.

개인에게 전세자금을 차입한 경우에는, 주택자금 상환 증명서, 주민등록등본, 임대차 계약서 사본, 금전소비대차 계약서 사본, 계좌이체 영수증 등 차입금에 대한 원리금을 상환한 것에 대한 증명 서류를 제출해야 합니다.


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위와 같이 전세자금대출의 이자와 원금을 상환한 금액에 대한 소득공제 조건과 제출 서류에 대해 정리하였습니다. 도움이 되길 바랍니다.

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