전세사기 방법 7가지 알아보기

전세사기는 세입자의 전세보증금을 가로채거나 여러 임차인과 중복계약을 하는 등 금전적인 피해와 함께 정신적으로도 많은 고통을 주는 범죄입니다. 전세사기는 집주인 뿐만 아니라 공인중개사, 심지어 세입자도 공범인 경우가 있습니다. 소중한 전세보증금을 지키기 위해 전세사기 방법에 대해 알아주시는 것을 권합니다.

이 글을 읽기 전에 전세사기를 당하지 않기 위해 임대차계약 전/후에 해야 할 일에 대한 글을 읽는 것이 도움이 될 것입니다.

1. 전세 이중계약 사기

이중계약은 전세보증금을 중간에 가로채는 사기 수법입니다. 집주인과 월세계약을 한 세입자나 공인중개사가 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세계약을 하고, 이 과정에서 전세보증금을 가로채는 것 입니다.

전세 세입자는 집주인과 전세계약을 한 것이 아니기 때문에 보증금을 가로챈 사기꾼을 잡지 못하면, 보증금을 돌려받을 방법이 없습니다.

이중계약 사기를 당하지 않기 위해서는 전세계약 시 등기부등본 상 소유주와 임대인의 신분증을 대조해 본인여부를 체크해야 합니다. 만약, 임대인의 대리인과 계약진행을 하게 될 경우 위임장에 전세계약 여부를 정확하게 표시 했는지 확인해야 합니다.

공인중개사가 사기꾼일 경우 관련 문서를 위조할 수 있기 때문에, 해당 지역에서 오랫동안 운영한 공인중개사를 통해 거래하는 것이 좋습니다. 또한 공인중개사의 신분 확인을 위해 국토교통부에서 운영하는 국가공간정보포털에서 중개업등록증의 위조 여부도 확인하는 것이 좋습니다.

2. 전세 중복계약 사기

중복계약은 전세계약을 1명이 아닌 여러명과 동시에 계약을 맺은 뒤 모든 계약자에게서 전세보증금을 받아 잠적하는 사기 방법입니다. 중복계약은 매물은 주변 전세 시세보다 저렴하게 내놓고 세입자를 끌어들이기 때문에 사기를 당하기 쉽습니다.

중복계약은 임대인과 공인중개사가 함께 사기를 치는 경우가 많기 때문에 세입자로서는 중복계약 여부를 확인하기 어려운 것이 문제입니다. 중복계약을 당하지 않기 위해서는 주변 시세 대비 전세가가 낮게 나온 매물은 의심부터 하는 것이 좋습니다.

매물이 등록된 부동산의 중개업등록증을 확인해야 하며, 중개사의 손해책임보험 증서 및 공제기간을 체크해보는 것이 사기를 당하지 않는 방법입니다. 만약 계약을 진행하고 잔금을 납부했다면, 전입신고 및 확정일자를 받고, 전세보증보험까지 가입하는 것을 추천합니다.

3. 깡통전세 사기 방법

깡통전세 사기는 주로 시세 확인이 어려운 신축빌라에서 많이 발생합니다. 2021년 세모녀 사기로 유명한 전세사기로 빌라500채의 세입자들에게 전세보증금을 돌려주지 않은 사건입니다. 깡통전세 사기는 명의를 빌려준 바지사장(세모녀), 건축주 및 분양대행사, 공인중개사가 함께 사기를 친 공범입니다.

깡통전세 사기는 신축빌라를 분양대행사가 건축주에게 지급할 돈보다 더 높은 전세가격으로 세입자와 계약을 한 뒤, 세입자가 들어오면 바지사장 앞으로 소유주를 변경하게 됩니다. 여기서 문제는 전세계약이 만료되어 전세보증금을 돌려받을 때 발생하게 되는데, 다음 세입자에게 전세보증금을 받아 직전 세입자에게 돈을 돌려줘야 합니다.

하지만, 첫 계약 시에는 부풀려진 전세가로 들어왔기 때문에 그 다음 계약에서는 그보다 낮게 들어올 가능성이 높아 바지사장은 전세보증금을 돌려줄 수 없게 됩니다. 즉, 다음 세입자가 이전 전세가에 맞춰 들어오지 않는 이상 전세보증금이 묶이게 되는 것 입니다.

만약 세입자가 바지사장에게 전세보증금을 반환해달라고 요구하면, 고의적으로 파산신청을 한 뒤 집을 경매로 넘기게 되고 세입자는 전세보증금을 돌려받기 어려워 집니다. 돌려받는다 해도 그 기간이 길어지며 소송 등 복잡한 절차로 스트레스를 받을 수 밖에 없습니다.

깡통전세 사기를 당하지 않으려면 전세 계약서를 쓸 때 특약을 넣어야 합니다. 특약 내용은 ‘전세기간 동안 소유자 변경을 금지하며, 위반 시 계약을 해지한다. 새로운 임대인이 보증금 미 반환 시 기존 임대인이 보증금 및 임차인 손해를 배상 해야 한다.’ 라고 넣어야 합니다.

또한 전세보증보험 가입을 요구해야 합니다. 만약 보험사 측에서 전세보증보험 가입이 안된다는 통보를 받으면, 문제가 있는 전세 물건이라고 볼 수 있습니다.

4. 신탁회사 소유 건물 전세사기

집주인이 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 은행대출을 받고, 공인중개사와 함께 사기를 치는 수법입니다. 공인중개사도 사기 공범으로, 세입자에게 배당순위를 신탁사보다 우선해준다고 설명한 뒤 전세보증금을 가로채는 것 입니다.

신탁 물건의 경우 법적으로 신탁회사 소유이기 때문에, 위탁자인 집주인이나 공인중개사의 말을 믿으면 안됩니다. 신탁회사 소유의 건물이라면, 전세계약 시 신탁사에 정확한 사실관계를 확인 후 전세계약을 하는 것이 좋습니다.

5. 불법 건축물 사기

아파트나 빌라와 같은 거주 목적이 명확한 주택보다는 상가와 같은 근린생활시설에서 발생하는 전세사기 입니다. 근린생활시설을 주거용 건물로 속이거나 옥탑방과 같은 무허가 건물을 전세계약을 하는 방법입니다.

만약 불법건축물에서 주거하는 행위가 적발되면 퇴거명령 및 철거가 진행될 수 있으며, 전세보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 이 외에도 고시원을 원룸처럼 전세계약을 하는 사기도 있으니 주의해야 합니다.

불법 건축물 전세계약 사기를 당하지 않으려면, 전세보증보험 가입을 요구해야 합니다. 주거용 건물이 아니라면, 전세보증보험 가입이 되지 않기 때문에, 전세보증보험 가입이 가능한 건물에만 전세계약을 해야 합니다.

또한, 전세계약 전에 건축물대장을 확인해 건물의 용도변경, 건축법 위반 요소(증축 등)를 확인해야 합니다.

6. 전체 호실 전세사기

다가구 주택이나 상가주택의 전체 호실을 각 세입자와 전세계약한 뒤 건물을 통째로 경매로 넘겨 전세보증금을 가로채는 사기 입니다. 건물주와 공인중개사가 공범인 경우가 많으며, 금융기관의 근저당 설정이 전세보다 우선순위로 되어있는 경우 전세보증금을 돌려받기 어렵습니다.

이런 경우 세입자는 전세계약 전 등기부등본 상 근저당 채권액을 꼭 확인해야 하며, 본인의 전세보증금보다 우선 순위의 근저당 건수와 금액을 확인해야 합니다. 가능하면 근저당이 잡히지 않은 물건이 좋으나, 요즘에는 금융권 대출을 받아 주택을 구매하기 때문에 근저당 금액이 적은 물건을 우선순위로 계약하는 것이 좋습니다.

또한 계약 과정에서 공인중개사의 과실이 있다면, 공인중개사협회에 손해배상 청구 및 경찰 고소가 가능합니다.

7. 직거래 전세사기

공인중개사를 통하지 않고, 임대인과 임차인이 직접 계약을 할 때 발생하는 사기 입니다. 공인중개사 수수료가 아까워 직접 계약을 하는 과정에서 전세보증금을 받고 잠적하는 경우가 많습니다. 또한, 타인이 집주인인 척 행세를 하며 계약을 하기도 하니 가능하면 손해책임보험에 가입된 공인중개사를 통해 계약하는 것이 좋습니다.


위와 같이 전세사기 방법 7가지에 대해 정리하였습니다. 소중한 전세보증금을 잃지 않기 위해서는 사기꾼들이 사용하는 사기수법에 걸려들지 않도록 사례를 잘 알아두시는 것을 추천드립니다.

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