전세사기 안당하는법-임대차계약 전/후 확인사항 4가지

전세 임대차계약을 할 때 미납 국세 및 건축물대장, 등기사항증명서(등기부등본) 등을 확인하지 않고 계약을 한 경우 전세사기를 당할 가능성이 높아집니다. 특히 요즘 같은 부동산 시세 하락으로 인해 깡통전세로 인해 전세보증금을 돌려받지 못하는 사례도 늘어나고 있기 때문에 전세보증금을 잃지 않고, 전세사기를 당하지 않기 위해서는 임대차계약 전과 후에 필수적으로 확인해야 할 사항이 있습니다.

전세사기 안당하는법

전세사기는 주로 이중계약, 중복계약, 불법건축물 임대, 깡통전세 사기 등의 종류가 있습니다. 전세계약을 할 때 부동산 공인중개사 말만 믿고 계약을 진행하는 경우가 많습니다. 이런 경우 등기사항증명서에 기재된 소유자와 임대차계약인을 제대로 확인하지 않거나, 집주인의 국세체납 등으로 압류가 진행되고 있는 주택일 수 있어 소중한 전세금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

전세사기를 당하지 않기 위해서는 임대차계약 전과 후에 다음과 같은 예방법을 실천해야 합니다. 만약, 전세사기를 당하게 된다면 부동산 전문 변호사 선임을 해서 전세보증금을 잃지 않도록 해야 합니다. 변호사 비용이 발생하지만, 보증금을 날리는 것 보다는 나은 선택이 될 것입니다.

전세 임대차계약 전 해야 할 일 3가지

1. 전세 매물 시세 확인

전세계약을 하기 전에는 임대차계약 대상 부동산의 관련 공문서를 잘 살펴봐야 합니다. 먼저, 주변보다 시세가 싸게 나왔다면 그 이유를 확인해야 하며, 국토교통부의 ‘실거래가 공개시스템‘에서 기존 거래가를 확인해 해당 전세 매물의 가격이 합리적인지 확인해야 합니다.

2. 관련 공문서 확인

부동산 관련 공문서를 확인해 해당 매물이 압류당할 위험이 있는지 확인해야 합니다. 확인해야 할 공문서는 건축물대장, 등기사항증명서, 전입세대열람내역서 입니다.

  1. 건축물대장 : 부동산의 면적 확인 및 불법 건축물 여부 확인용(정부24 누리집, 주민센터 발급)
  2. 등기사항증명서 : 집주인과 부동산의 실제 소유자 여부 확인용(법원, 무인민원발급기, 누리집 발급)
  3. 전입세대열람 내역서 : 선순위 임차인의 유무, 이중계약 여부, 보증금 총액 확인용(누리집, 주민센터 발급)

3. 집주인의 체납 여부 확인

집주인에게 세금 체납 내역이 있다면 ‘조세채권 우선의 원칙’에 따라 국세를 임차인의 보증금보다 먼저 가져가게 됩니다. 재산세, 상속세, 종합부동산세 등 체납한 국세가 전세보증금보다 많다면, 세입자는 전세보증금을 한 푼도 돌려받을 수 없게 됩니다.

임대차계약 전에 미납국세 열람제도를 활용 해 집주인이 밀린 세금이 있는지 확인해야 합니다. 미납국세 등 열람 신청은 세무서에 방문하여 신청 및 확인이 가능합니다. 세무서 방문이 어렵다면 계약 전에 집주인에게 국세/지방세 납부증명서를 요구해 체납 내역 여부를 확인할 수도 있습니다.

4. 임대차계약 특약사항 기재

위와 같은 3가지 확인사항 외에도 임대차계약서에 근저당권 관련 특약을 기재해 전세보증금을 지키는 안전장치를 추가할 수 있습니다. 근저당권 특약은 만일에 대비하는 것으로 집주인이 세입자가 전십신고를 하는 당일 집을 담보로 대출을 받게 되면 세입자의 전세보증금보다 더 우선순위를 갖게 되어 압류 및 경매가 진행될 경우 보증금을 돌려받지 못하는 일이 발생할 수 있습니다.

보통 ‘전입신고’를 하면 보증금을 돌려받을 수 있다고 생각하지만, 전입신고는 신청한 다음날부터 효력이 발생하기 때문에, 담보대출 당일에 효력이 발생하는 근저당권 관련 특약을 넣어야 합니다. 특약 기재사항은 ‘전입신고 효력이 발생하는 계약일 다음날 까지 (다른 근저당권이 설정되지 않은) 계약 당시 상태로 유지한다.’고 기재하면 됩니다.

전세 임대차계약 후 해야 할 일 3가지

1. 등기사항증명서 확인

전세계약 후 잔금을 납입하기 전에 등기사항증명서를 확인해 앞순위의 권리자를 확인해야 합니다. 등기사항증명서에 명기된 보증금 총액과 앞순위 권리자를 확인해 본인의 보증금을 보호받을 수 있는지 체크해야 합니다. 등기사항증명서에서 꼭 확인해야 할 부분은 ‘을구’이며 등기목적 및 접수일자, 권리자 내역을 확인해야 합니다.

2. 전입신고 하기

전입신고를 하면 대항력이 생기며, 임대인에게 보증금을 돌려받기 전까지 임차인의 권리를 보장받을 수 있습니다. 위에서 설명한 것처럼 전입신고는 신고 다음날부터 효력(대항력)이 발생합니다. 전입신고를 하면 집이 경매로 넘어가더라도 계속 거주할 수 있으며, 전세보증금을 돌려받을 때도 유리한 위치를 확보할 수 있습니다.

전입신고는 임차한 건물이 있는 지역의 주민센터에 방문하여 신청하거나 정부24 누리집 및 스마트폰 앱에서도 가능합니다.

만약 전입신고가 어려운 경우에는 전세권을 설정해 전세보증금을 보호해야 합니다. 회사 기숙사와 같이 전입신고가 어려운 주택을 임차를 할 경우 전세권을 설정해 후순위 권리자보다 전세보증금을 먼저 돌려받을 수 있습니다. 단, 전세권 설정을 위해서는 집주인의 동의를 받아야 합니다. 참고로 전세권 설정은 등기소에 방문하여 신청이 가능합니다.

3. 확정일자 받기

확정일자는 임대차계약을 한 날짜에 대해 공공기관에서 확인해주는 제도입니다. 확정일자는 법원 인터넷등기소 누리집이나 주민센터에서 받을 수 있습니다. 확정일자를 받으면 우선 변제권을 얻게 되며, 이는 후순위 권리자 및 채권자보다 먼저 전세보증금을 변제 받을 수 있습니다.

4. 전세보증금 반환보증보험 가입

전세보증금 반환보증보험은 깡통전세와 같이 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 경우 전세보증금을 돌려받을 수 있는 보험 상품입니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증(SGI)에서 가입이 가능하며 보증사에 따라 가입 가능 전세가격, 한도, 신청 기한 등이 달라지기 때문에 전세계약 전에 전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.


✅ 전세사기 유형 7가지와 전세금 돌려받는 소송(전세보증금 반환청구)에 대한 글도 읽어보세요.

1️⃣ 전세사기 방법 7가지 알아보기

2️⃣ 전세 집주인 압류로 전세보증금 돌려받는 방법 – 전세보증금 반환청구 소송


위와 같이 전세사기를 당하지 않기 위해 임대차계약 전과 후에 각각 해야 할 일 4가지에 대해 정리하였습니다. 도움이 되길 바랍니다.

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