전세집 경매 넘어가면 | 세입자 낙찰 | 대항력 | 우선변제권 | 확정일자 | 배당요구

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현재 살고있는 전세집이 경매로 넘어가면 어떻게 될까요? 집주인이 아파트를 담보로 잡은 주택담보대출을 갚지 못하면 채권자(은행)는 담보물인 아파트를 경매로 넘기게 됩니다. 이런 경우 전세보증금을 돌려받을 수 있을까요? 이번 글에서는 전세집 경매 넘어가면 세입자는 어떻게 해야 하는지, 세입자가 젠세집을 낙찰받을 수 있는지, 전세보증금을 다 돌려받을 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

전세집이 경매로 넘어가면 가장 먼저 해야 할 일

전세 세입자로 살고있는 주택의 집주인이 주택을 담보로 빌린 대출을 갚지 못하게 되면, 채권자인 은행은 담보물인 주택을 법원 경매를 통해 현금화 한 뒤 배당을 받아가려 합니다. 경매가 진행되면 경매로 팔린 주택의 대금을 임대인에게 대출을 해준 채권자들이 우선순위대로 받게 됩니다.

채군자들이 주택을 판 대금을 받는 순서는 부동산 등기부등본에 기재된 날짜 순서대로 받게 됩니다. 전세 세입자인 임차인의 순위는 전입신고와 확정일자 중 늦은 날짜를 적용하여 순위가 정해집니다.

임차인은 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 선순위권자가 없어야 경매 대금에서 다른 채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다. 따라서, 지금 전세로 살고있는 주택이 경매로 넘어갔다면, 등기부등본을 확인하여 본인의 확정일자보다 앞선 선순위 채권자가 없는지 꼭 체크해야 합니다.

전세집이 경매로 넘어가면 세입자가 할 수 있는 선택

1. 새로운 임대인에게 전세 보증금 돌려받기

새로운 집주인에게 승계된 임대차 계약관계를 근거로, 보증금을 회수하는 방법입니다. 새로운 집주인에게 보증금을 돌려받을 권리가 있긴 하지만, 일반적으로 경매 낙찰금액은 시세보다 낮기 때문에 새로운 집주인에게 전세보증금을 돌려받기도 쉽지 않을 수 있습니다. 또한, 이미 세입자가 있는 전세물건이라면 경매 입찰 자체가 없어 유찰되는 경우가 많기 때문에 보증금 회수도 어려운 편 입니다.

그리고, 경매절차가 하루이틀만에 끝나는 것이 아니고, 유찰될 경우 몇달을 지속할 수 있습니다. 이 과정에서 세입자는 본인의 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성에 때문에 많은 스트레스를 받을 수 밖에 없습니다. 이런 경우 경매에 세입자가 직접 참여에 현재 전세로 살고 있는 집을 낙찰받는 방법도 좋은 선택지가 됩니다.

2. 경매로 넘어간 전세집을 세입자가 낙찰 받기

경매로 넘어간 전세집을 세입자가 낙찰받는 방법으로 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다. 경매로 넘어간 전세집의 낙찰가는 보통 시세보다 낮지만, 전세가보다는 높은 경우가 많습니다. 전세집을 세입자가 낙찰받게 되면 전세보증금과 낙찰대금을 상계차리 할 수 있기 때문에, 그 차액만 낙찰대금으로 지급하면 됩니다.

만약, 유찰이 많이 되어 경매가가 전세보증금보다 낮아진 경우라면 어떻게 될까요? 예를 들어, 3억원인 주택을 2억 5천만원에 전세계약을 한 뒤, 2억원에 낙찰 받은 상황입니다. 이런 경우 전세보증금 2억 5천만원과 낙찰대금 2억원의 차액인 5천만원은 돌려받을 수 없습니다. 왜냐하면, 세입자(임차인)가 집주인(임대윈) 지위를 승계함에 따라서 임차인의 지위에서 보유하고 있던 보증금반환체권이 소멸해버리기 때문입니다.

경매로 넘어간 전세집을 전세보증금보다 낮은 금액으로 낙찰받게되면, 그 차액을 손해볼 수 있지만 향후 집값이 올라 차액 이상으로 매도하여 손실을 회복할 수 있는 점도 감안해야 합니다. 또한, 잦은 이사로 인해 추가적인 비용지출도 없기 때문에 전세집이 경매로 넘어갈 때 세입자가 낙찰받는 것도 길게보면 좋은 선택이 될 수 있습니다.

경매가 처음이라면, 법률 전문가의 도움을 받는 것을 추천합니다.

대항력과 우선변제권

전세계약을 한뒤 살고 있는 주택의 주인이 바뀌면 어떻게 될까요? 새로운 집주인이 기존의 전세계약에 대해 인정하지 않고, 전세보증금을 돌려주지 않으려 한다면 어떻게 해야 할까요? 이런 상황을 방지하고자 주택임대차보호법의 대항력과 우선변제권을 꼭 활용해야 합니다.

대항력이란?

대항력은 내가 살고 있는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘을 의미합니다. 전세로 살고있는 집의 주인이 바뀌어도 새로 바뀐 집주인이 세입자를 함부로 내쫒을 수 없도록 하는 것이 세입자가 가진 대항력입니다.

대항력은 ‘주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제 3자에 대한 효력이 생긴다.(주택임대차보호법 제3조)’ 이라고 명시되어 있습니다. 즉, 대항력을 갖기 위해서는 실제 그 집에 거주하고 있어야 하며, 전입신고도 해야 생기게 됩니다.

단, 대항력은 전입신고를 한 다음날 0시부터 효력을 발휘하게 됩니다. 간혹 전세사기를 치는 사기꾼 중에는 이러한 허점을 이용해 전입신고 당일에 주택을 담보로 대출을 받습니다. 이런 경우 세입자의 전세보증금보다 은행의 근저당권이 선순위 채권이 되기 때문에 경매로 넘어가게 되면 은행에서 경매대금을 먼저 받아가게 됩니다. 즉, 세입자는 전세보증금을 받지 못하는 상황이 되는 것 입니다.

이런 전세사기를 방지하기 위해서는, 전세계약을 할 때 특약을 넣거나, 전입신고 후 등기부등본을 확인해 권리의 변동상황이 있는지 확인해야 합니다.

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👉 전세사기 방법 7가지 알아보기

우선변제권이란?

우선변제권은 채무에 대해 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리입니다. 전세 세입자기 우선변제권을 갖고 있다면, 집주인의 다른 채무로 인해 경매로 넘어가도, 순위가 낮은 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있습니다.

우선변제권을 갖기 위해서는 대항력을 갖추고, 확정일자도 받아놔야 합니다. 대항력은 전입신고 후 실거주를 하게 되면 생기지만, 확정일자는 따로 신고를 해서 받아야 합니다. 확정일자는 이사오기 전에도 임대차계약서만 가지고 받을 수 있습니다. 확정일자를 받기 위해서는 담당 행정복지센터 또는 등기소, 대법원 인터넷 등기소에서 받을 수 있습니다.

참고로, 2021년 6월 1일부터 시작된 임대차신고제로 인해 담당 시/군/구청에 임대차계약을 신고하면서 임대차계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.

✅ 전세사기 당하지 않도록 임대차 계약을 할 때 무엇을 확인해야 할까요?

👉 전세사기 안당하는법-임대차계약 전/후 확인사항 4가지

전세집 경매 배당요구

전세집이 경매로 넘어가게 되면, 법원으로부터 경매 예정 안내를 받고 정해진 기일 안에 배당요구를 해야 합니다. 기일이 지나게 되면 배당을 할 수 없기 때문에 날짜를 꼭 확인해 배당요구를 해야 합니다. 전세 세입자인 임차인의 배당요구는 경매로 인해 새로운 소유자에게 임대차계약이 승계되는 것을 원하지 않는다는 의사표시로, 임대차계약 해지의 의미합니다. 배당요구를 할 때 대항력을 유지하고 있어야 하기 때문에, 집을 이사하거나 다른 곳으로 전입신고를 하면 됩니다.

배당요구를 통해 보증금 전액을 배당 받으면, 임대차계약이 종료됩니다. 하지만, 보증금 전액을 배당받지 못하게 된다면, 경매 낙찰자(경락인)에게 보증금의 잔액에 대해 반환을 요구할 수 있습니다. 만약 보증금 잔액을 돌려주지 않는다면, 잔액을 돌려 받을 때 까지 임대차 계약의 존속을 주장하여 전셋집에 계속 거주할 수 있습니다.


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위와 같이 전세집이 경매 넘어가면 세입자가 할 수 있는 대응방법에 대해 정리하였습니다. 참고로, 전세보증금을 안전하게 지키려면 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 방법도 있습니다.

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