연말정산을 할 때 주택담보대출에 대한 이자상환액에 대해서는 소득공제를 받을 수 있습니다. 정식 명칭은 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제이며, 주택담보대출 소득공제를 받기 위해서는 무주택 세대주 및 취득 당시 기준시가 5억 이하 등 6가지 조건을 만족해야 합니다. 이번 글에서는 연말정산 주택담보대출 소득공제를 받기위한 조건과 소득공제 한도, 제출 서류에 대해 정리하였습니다.
주택담보대출 소득공제란?
은행과 같은 금융기관에서 주택을 담보로 대출을 받은 자금을 ‘장기주택저당차입금’이라고 합니다. 보통 30년에서 40년 정도의 긴 대출 기간을 설정하고, 매달 분할상환을 하게 됩니다. 정부에서는 국민들의 주택마련에 대한 부담을 덜어주고자 주택 구입 시 받은 주택담보대출의 이자상환액에 대해 소득공제를 해 주는 것이고, 공제받은 금액만큼 소득세 과표구간이 변경되면서 세금을 적게 낼 수 있습니다.
연말정산을 할 때 장기주택저당차입금 이자상환액을 소득에서 공제받으면, 기 납부 세액보다 내야 할 세금이 줄어들면서 연말정산 환급을 받게 되는 것 입니다.
주택담보대출 이자상환액 소득공제 조건 6가지
연말정산에서 주택담보대출 이자상환액에 대한 소득공제를 받기 위해서는 다음과 같이 6가지 조건을 모두 만족해야 합니다.
- 무주택 또는 1주택을 보유한 세대의 세대주일 것
- 주택 취득 당시 기준시가는 5억원 이하일 것
- 금융회사 또는 주택도시기금으로부터 받은 대출일 것
- 대출 상환 기간이 15년 이상일 것
- 주택 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내로 받은 대출일 것
- 주택과 대출의 명의가 본인일 것
1. 무주택 세대주 조건
무주택 세대주 조건은 본인과 배우자, 등본상 동거하는 가족 모두 각자의 명의로 된 주택이 없어야 합니다. 특히, 배우자는 주민등록지가 같지 않아도 동일세대로 간주하기 때문에, 같이 살고 있지 않은 배우자도 주택이 없어야 합니다.
무주택 세대주 확인 시점은 매년 12월 31일이며, 주택수 산정에서 분양권은 제외됩니다. 오피스텔의 경우는 주택담보대출 소득공제 대상이 아니지만, 무허가 주택 또는 미등기 주택은 주택수에 포함됩니다. 따라서 연말정산을 받기 전 소득공제 가능 여부를 꼭 확인하셔야 합니다.
만약 세대주가 주택관련공제인 주택청약저축 납입액, 전세자금 대출 원리금 상환액, 주택담보대출 중 어느 하나도 소득공제를 받지 않았다면, 해당 세대주의 세대원이 소득공제를 받을 수 있습니다. 단, 주택담보대출을 소득공제를 받으려는 세대원의 명의로 받아야 하며, 실거주를 하고 있어야 합니다.
2. 주택 취득 시점 기준시가 5억원 이하
취득한 주택의 규모와 상관 없이 취득 당시의 기준시가가 5억원 이하인 주택에 대한 주담대(주택담보대출)만 인정됩니다. 만약 대출을 받는 시점에 해당 주택에 대한 기준시가가 없는 경우, 대출을 받은 이후 최초로 공시된 주택가격을 기준으로 합니다.
3. 금융회사 또는 주택도시기금으로 받은 대출
주택담보대출을 받은 금융기관이 금융회사(은행 등)와 주택도시기금에서 받은 것만 인정됩니다. 연금공단, 국가보훈처 등 비 금융기관에서 받은 대출은 해당되지 않습니다.
4. 대출 상환기간 15년 이상
주택담보대출의 상환 기간이 15년 이상이어야 합니다. 고정금리를 적용하거나 비거치식 분할상환 대출의 경우에는 10년 이상이면 소득공제를 받을 수 있습니다.
5. 주택 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내로 받은 대출
주택을 매수 후 등기를 하는 시점으로부터 3개월 이내 주담대를 받아야 하며, 15년 미만으로 대출을 받았다면 15년 이상의 주택담보대출로 갈아타는 시점을 기준으로 합니다.
6. 주택과 대출의 명의 조건
주택 등기와 주택담보대출을 받은 사람의 명의가 본인이어야 소득공제를 받을 수 있습니다. 만약 공동명의로 등기를 한 경우에는 다음의 조건에 따라 소득공제를 적용합니다.
- 본인과 제 3자(배우자 등) 공동명의 이지만, 본인의 명의로 주담대를 받은 경우 본인이 소득공제를 받을 수 있습니다.
- 공동명의이면서 명의자 각각 주담대를 받은 경우 각 주담대 비율에 다라 소득공제가 가능합니다.
주택담보대출 소득공제 한도
주택담보대출을 받아 이자를 상환한 금액에 대한 소득공제는 주택의 취득 시기 및 상환기간, 상환방식에 따라 공제 한도가 달라집니다.
- 2003년 이전에 받은 대출 : 상환기간 10년 이상은 600만원, 15년 이상은 1,000만원
- 2004년~2011년에 받은 대출 : 상환기간 15년 이상은 1,000만원, 30년 이상은 1,500만원
- 2012년~2014년에 받은 대출 : 500만원(단, 고정감리 또는 비거치식 분할상환은 1,500만원)
- 2015년 이후에 받은 대출 : 상환기간 및 상환방식에 따라 300만원 ~ 1,800만원 소득공제
2015년 이후 받은 상환기간 15년 이상인 주택담보대출은 다음과 같은 상환방식 조건에 따라 소득공제를 받을 수 있습니다.
- 고정금리이면서 비거치식 분할상환은 1,800만원까지 소득공제
- 고정금리 또는 비거치식 분할상환은 1,500만원까지 소득공제
- 위 두 가지 조건에 해당하지 않는 대출은 500만원까지 소득공제
참고로, 10년 이상 고정금리 또는 비거치식 분할상환 주택담보대출은 300만원까지 소득공제를 받을 수 있습니다. 즉, 15년 이상 고정금리로 비거치식 분할상환으로 받은 주택담보대출의 소득공제 한도가 가장 많습니다.
고정금리와 비거치식 분할상환 조건
연말정산을 할 때 주택담보대출 이자상환액에 대한 소득공제를 받기 위해서는 주담대로 받은 차입금의 70% 이상을 고정금리(금리 변경 주기가 5년 이상인 대출)로 받아 이자를 상환하고 있어야 합니다.
비거치식 분할상환은 차입금의 70% 이상을 원금 또는 원리금(원금+이자)을 상환하고 있어야 합니다. 이자만 내는 거치식 상환(만기일시상환)은 납입액이 적은 반면, 비거치식 분할상환(원금균등 또는 원리금 균등 상환)은 매월 내야 하는 금액이 커지기 때문에 소득공제 한도 역시 높아지는 것 입니다.
대출 상환방식에 대해서는 아래 블로그 글에 쉽게 정리되어 있으니 참고하시면 됩니다.
연말정산 주택관련 소득공제 합산
연말정산을 할 때 주택과 관련된 소득공제는 ‘주택청약 납입금액, 전세대출 원리금상환액, 주택담보대출 이자상환액’ 이렇게 3가지 종류가 있습니다. 3가지 소득공제 합계액을 주택담보대출 이자상환액의 한도로 공제받을 수 있습니다. 소득공제를 받는 순서는 전세대출 원리금 상환액(1순위), 주택담보대출 이자 상환액(2순위), 주택청약 납입금액(3순위) 입니다.
만약 주택담보대출을 받지 않은 사람이라면, 전세대출 원리금 상환액과 주택청약 납입금액에 대한 합하여 최대 300만원까지 공제받을 수 있습니다. 참고로, 2022년 세제개편안에서 공제 금액을 400만원까지 늘리는 안을 제시하였으며, 국회에서 통과가 되면 2022년 연말정산 시 400만원까지 소득공제를 받을 수 있습니다.
주택담보대출 이자상환액 소득공제 제출서류
주담대 이자 상환액에 대한 소득공제를 받기 위해서는 다음 4가지 서류를 제출해야 합니다. 주택담보대출 소득공제를 처음 받을 때만 제출해도 되며, 제출한 년도의 연말정산 이후에 하게 되는 연말정산에서 변동사항이 없다면 추가로 제출하지 않아도 됩니다. 하지만, 대출 및 주택 소유권 등에 변동이 생긴다면 수정사항에 대한 제출 서류를 다시 내야 합니다.
- 주택담보대출 이자상환 증명서 또는 연말정산 간소화 자료
- 주민등록등본
- 주택 등기부등본 또는 분양계약서 사본(신규주택 구매시)
- 주택의 가격을 입증할 수 있는 서류(개별(공동)주택 가격 확인서, 분양권 또는 입주권)
국세청 홈택스 홈페이지에서 제공하는 연말정산 간소화자료에서 이자상환 내역을 조회할 수 있지만, 조회가 되지 않는다면 주택담보대출을 받은 은행에서 발급받아야 합니다.
주택 가격을 입증할 수 있는 서류는 민원24 홈페이지에서 발급받을 수 있습니다.
✅ 연말정산 관련 도움이 될 만한 글 모음
1️⃣ 연말정산 주택청약 소득공제 조건, 제출 서류 정리
2️⃣ 연말정산 전세자금대출 이자 공제 조건, 제출 서류는?
4️⃣ 연말정산 월세 세액공제 조건 4가지, 소득공제 받는 방법
5️⃣ 연말정산 신용카드, 체크카드 소득공제 받는 방법(2022년 세제개편)
위와 같이 연말정산 주택담보대출 소득공제와 관련하여 소득공제 조건 6가지와 한도, 제출서류에 대해 정리하였습니다. 도움이 되길 바랍니다.
