최근 부동산 하락으로 인해 집값과 전세가격이 내려가면서 현재 전세 계약 만료 시 전세보증금을 반환해주기 어려운 집주인들이 늘어나고 있습니다. 집주인이 다음 전세금을 현재 가격보다 낮은 가격으로 계약하는 만큼 돈을 마련해야 하는데, 그 차액을 마련하기가 쉽지 않기 때문입니다. 이런 경우 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받기 위해 전세보증금 반환청구 소송을 통해 집주인의 재산을 추적해 압류하고, 경매를 진행해 낙찰 받은 금액으로 전세금을 변제 받을 수 있습니다.
전세보증금을 돌려받지 못한다고?
주택임대차 보호법에 따르면 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 전세계약의 갱신거절 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되어 임대차기간이 자동으로 연장됩니다. 요즘과 같은 부동산 하락기에는 기존에 전세 계약을 했던 금액보다 더 낮은 금액으로 전세계약이 가능하기 때문에 임대차계약의 갱신보다는 새로 계약을 하는 것이 유리합니다.
임대차계약이 만료되면 집주인은 전세보증금을 세입자에게 돌려줘야 합니다. 우리나라의 집주인 대부분은 전세보증금을 주택구입비용으로 사용하기 때문에, 이전 전세계약 대비 더 낮은 가격으로 세입자를 구하기 어렵게 됩니다. 왜냐하면, 현재 전세계약이 만료 된 세입자에게 줄 전세보증금을 다음 세입자에게 받아서 전해줘야 하기 때문입니다.
요즘과 같은 부동산 하락이 심한 경우에는 전세보증금을 돌려받지 못하는 이른바 ‘깡통전세’가 나올 확률이 높아지는 것 입니다. 깡통전세의 피해는 고스란히 세입자에게 돌아가기 때문에, 전세보증금을 돌려받지 못해 경제적인 타격을 입을 수 밖에 없습니다.
한동안 전세가격이 올라가면서 불안한 세입자들은 전세보증금을 지키기 위해 전세보증금 반환보증보험을 가입하는 사람들이 많아졌습니다. 하지만, 보험료가 부담스러워 가입을 하지 않은 사람들이 최근 부동산 하락으로 인해 전세보증금을 떼일 확률이 높아져 걱정이 많아지고 있습니다.
만약 전세보증금을 돌려받지 못할 것으로 예상되면 세입자는 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절 통지를 임대인에게 꼭 해야 합니다. 통지는 문자 메시지로 해도 되지만, 공식적인 기록을 남기기 위해서 내용증명을 보내는 것을 더 추천합니다.
임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한다면 임차권등기명령 신청 및 전세보증금 반환청구 소송을 진행해야 합니다.
참고로 최근 대출금리가 올라가면서 집값과 전세가격이 떨어지고 전세 만기 시점에 세입자에게 전세보증금을 반환해주지 못하는 사례가 많아지고 있습니다. 참고로 전세보증금 반환보증보험금 청구 건수와 금액도 천정부지로 치솟고 있다고 합니다.
임차권등기명령
임차권등기명령은 부동산 등기부등본에 ‘임차권’을 공시하는 제도로, 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못했음을 명시하게 됩니다.
임차권등기가 되면 집주인에게 임의변제를 압박하는 심리적인 수단으로 작용할 수 있습니다. 또한 임차권등기가 되어있는 주택에 들어오는 다음 세입자는 최우선 변제권을 행사할 수 없습니다. 즉, 다음 들어올 임차인의 전세보증금을 보호받지 못하게 되는 것으로 전세계약을 하려는 세입자를 구할 수 없게 되는 것 입니다.
따라서, 집주인 입장에서는 그 다음 세입자를 받기 위해서 기존 전세보증금을 반환해준 뒤 임차권등기 말소를 신청할 수 밖에 없게 됩니다.
전세보증금 반환소송
전세보증금 반환소송은 보증금을 돌려주지 않는 집주인에게 취할 수 있는 가장 좋은 방법입니다. 소송 비용이 많이 나올 것 같아 소송을 하지 않는다면, 오히려 전세보증금을 한 푼도 돌려받지 못해 더 큰 손해를 볼 수 있습니다. 최근에는 부동산 전문 변호사들이 많아져 합리적인 비용으로 법률자문을 받을 수 있습니다. 그리고 법적인 소송은 집주인에게 심리적인 압박을 가할 수 있는 방법으로 소송을 하는 것 자체만으로 전세보증금을 돌려받을 수도 있습니다.
전세보증금 반환소송을 하는 이유는 ‘강제집행’을 통해 집주인의 재산을 압류하고, 강제로 처분할 수 있기 때문입니다. 전세보증금 반환소송에서 승소를 하게 되면 채권 압류 및 추심, 동산 압류 및 경매, 부동산 압류 및 경매 절차 순으로 진행됩니다. 하지만, 소송 전에 꼭 해야 할 일이 있습니다.
1. 집주인의 재산 보전처분(가압류)
전세보증금 반환소송 전에 집주인이 재산을 처분할 수 없도록 가압류 등의 보전처분을 하는 것이 좋습니다. 가압류를 하기 위해서는 법원에 보전의 필요성 및 피보전권리를 소명해야 합니다. 그 과정이 어렵게 느껴질 수 있지만 변호사 등 법류전문가의 도움을 받으면 쉽게 진행이 가능합니다.
만약 집주인의 재산에 대해 보전처분을 하지 않는다면, 전세보증금 반환소송 과정에서 집주인이 재산을 처분해 은닉하거나 다른 사람 명의로 바꿔 놓을 수 있기 때문입니다. 따라서 전세보증금 반환소송 전에 집주인의 재산에 대한 가압류를 필수로 진행해야 합니다.
2. 채권 압류 및 추심
소송에서 승소하게 되면 집주인을 대상으로 채권 압류 및 추심을 진행합니다. 채권 압류는 승소 판결문을 근거로 집주인 명의로 된 은행 통장을 압류하고 돈을 가져오는 합법적인 절차입니다. 하지만 채권 압류 및 추심을 한 뒤에도 전세보증금 반환을 받지 못하면, 동산 압류 절차로 들어갑니다.
3, 동산 압류 및 경매
동산은 자동차, 가전제품 등의 재산으로 일명 ‘빨간 딱지’ 라고 불리는 압류 표목 스티커를 붙여 압류하게 됩니다. 법원의 집행관이 집주인의 집에 들어가 압류 대상 품목에 딱지를 붙이고, 해당 품목에 대해 경매를 진행합니다. 동산에 대한 경매를 진행한 뒤 받은 낙찰대금으로 전세보증금을 변제 받을 수 있습니다.
4. 부동산 압류 및 경매
앞에서 진행한 채권 압류, 동산 압류 및 경매 등의 절차에서 전세보증금을 돌려받지 못한다면, 집주인 명의의 주택(부동산)을 압류하여 경매를 진행합니다. 해당 주택의 경매를 통해 낙찰 받은 대금으로 전세보증금을 변제 받게 됩니다.
경매 낙찰대금이 전세보증금보다 많다면 보증금을 모두 돌려받을 수 있지만, 낙찰대금이 전세보증금보다 낮다면 보증금 전체를 돌려받지 못하게 됩니다.
참고로 전세보증금 반환소송을 통해 보증금을 돌려받을 때는 지연이자에 대해 청구가 가능하며, 이자는 민사법상 5%와 소송촉진 등에 관한 특례법에 의한 연 12%의 지연이자를 받을 수 있습니다.
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1️⃣ 전세사기 방법 7가지 알아보기
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위와 같이 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우 전세보증금 반환소송을 통해 집주인 재산을 압류하고, 경매 등의 과정을 진행하여 소중한 전세금을 돌려받는 방법에 대해 정리하였습니다. 도움이 되길 바랍니다.
