부부합산 소득 DSR 계산법 – DSR 계산기 사용법

DSR은 ‘Debt Service Ratio’의 약자입니다. 대출을 받으려는 사람의 총 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 의미합니다. LTV, DTI와 더불어 건전한 대출관리를 위해 정부가 도입한 제도로 과도한 대출로 인한 문제를 예방하는 것을 목표로 하고 있습니다. DSR 한도는 대출자 한 명을 대상으로 하나, 주택담보대출 및 사업자대출은 부부합산 소득을 기준으로 DSR을 반영할 수 있기 때문에 대출 한도를 높일 수 있는 장점이 있습니다. 본문에서 부부합산 소득에 대한 DSR 계산법과 DSR 계산기 사용방법에 대해 알아 보시길 바랍니다.

부부합산 소득 DSR 계산법

DSR은 대출을 실행하는 사람(차주)의 소득만을 감안하는 것이 원칙입니다. 하지만, 주택담보대출의 경우에는 단독명의 및 공동명의 여부와 관계 없이 DSR 적용 대상을 정할 수 있습니다. DSR은 소득이 높아질 수록 대출한도가 높아지기 때문에 소득 기준을 높이는 것이 좋습니다.

만약 주택 구입을 고려하고 있는 부부라면 남편이나 아내 단독으로 DSR을 계산하는것보다, 부부합산 소득 DSR을 반영하여 대출 받는 것을 추천합니다.

주택담보대출의 DSR 적용 시 가장 좋은 방법은 부부합산 소득으로 적용하는 방법입니다. 소득의 합산은 소득 종류에 따라 반영 기준이 달라집니다. 합산 소득의 종류는 증빙소득, 신고소득, 인정소득으로 나뉘며 각 소득별 부부합산 기준이 달라집니다.

1. 증빙소득 + 증빙소득

증빙소득은 근로소득 원천징수영수증과 같이 소득금액을 명확하게 증명할 수 있는 소득을 의미합니다. 부부가 모두 맞벌이를 하는 경우 증빙소득에 해당하며, 남편과 아내의 소득을 모두 합한 금액 100%를 DSR에 적용합니다. 부부합산 소득 계산법 중 상한액이 없기 때문에 주담대 한도를 높이기 위한 가장 좋은 방법입니다.

2. 증빙소득 + 신고소득, 신고소득 + 신고소득

신고소득은 원천징수 영수증, 소득금액 증명원 등 소득에 대한 금액적인 확인이 어려운 소득을 의미합니다. 신고소득은 신용카드 사용액, 임대소득, 금융소득 등을 바탕으로 소득을 환산하는 방법입니다. 증빙소득과 신고소득을 더한 금액 및 부부 모두 신고소득인 경우 그 합산액이 5천만 원을 초과할 수 없습니다.

맞벌이 부부가 아닌 경우에는 증빙소득과 신고소득의 합산을 적용하고, 부부 모두 소득이 없는 경우에는 각 신고소득의 합산을 적용하게 됩니다. 소득의 합계가 5천만 원을 초과할 수 없기 때문에, 부부 각자의 소득이 2,500원 이하일 때 가장 유용한 계산 방식입니다.

3. 인정소득

인정소득은 가구별 소득 기준으로 건강보험료 및 국민연금 납부내역 환산소득이 가장 대표적인 소득 증빙 방법입니다. 부부 중 건강보험료 또는 국민연금 납부를 많이 하는 사람을 기준으로 DSR을 적용하면 보다 높은 대출 한도를 적용 받을 수 있습니다.

부부합산 소득 DSR 주의사항

DSR을 계산할 때 부부합산 소득을 기준으로 적용하는 대출은 주택담보대출과 일부 사업자대출만 가능합니다. 상가 및 오피스텔, 토지를 담보로 하는 대출은 부부합산 소득 적용이 불가합니다. 또한 부부 중 한명이 이미 주택담보대출을 받고 있다면 부부합산 소득을 기준으로 DSR 적용이 어렵습니다.

소득을 합산해 DSR을 계산할 때 채무도 함께 합산이 됩니다. 만약, 부부 중 한명의 채무가 많다면 부부합산 소득 계산 시 DSR이 높아져 대출 한도가 낮아질 수 있습니다.

신용점수 역시 대출 심사 시 합산하여 적용됩니다. 부부 중 한명의 신용도가 낮다면 대출 금리의 상승, 대출 한도의 축소 등이 발생할 수 있습니다.

기존에 1억 이상의 신용대출을 받은 뒤 1년 이내에 규제지역의 신규주택을 매수하게 되면 기존에 받은 신용대출이 회수될 가능성이 있습니다. 만약 주담대를 받은 주택이 단독명의라면, 대출자는 1억 미만, 배우자는 1억 이상 신용대출 이용이 가능합니다. 만약 공동명의로 된 주택을 담보로 대출을 받은 것이라면, 부부 각각 신용대출 한도는 1억 미만으로 줄어들게 됩니다. DSR을 적용하면서 기존에 이용중인 대출도 함께 관리가 되기 때문에 주택담보대출을 먼저 받고난 뒤 신용대출을 받는 것이 유리합니다.

DSR 계산기 사용법

DSR 계산기는 ‘부동산 계산기‘ 사이트에서 쉽게 계산할 수 있습니다.

1.부동산 계산기 사이트에 접속 후 아래 그림과 같이 연소득(부부합산 또는 본인 소득), 기준일자, 이번에 받을 주택담보대출을 포함한 모든 대출(전세대출, 신용대출 등)을 입력합니다.
기준일자를 적용하는 이유는 정부의 대출규제 정책에 따라 대출금액 계산 방법이 달라질 수 있기 때문입니다.

DSR 계산기 사이트에 연소득, 기준일자, 대출정보를 입력하는 화면
DSR 계산기

대출금 및 대출기간은 새로 주택담보대출을 받는 날짜 기준으로 입력하면 됩니다. 각 대출 종류별 대출금, 대출기간, 금리를 입력 후 DSR 계산을 실행합니다

2.다음 그림과 같이 계산 결과를 확인할 수 있습니다. 각 대출별 연원금 상환액과 연이자 상환액이 계산되며, 총 원금과 이자의 상환액 합계와 연소득의 비율로 DSR 계산 결과가 나오게 됩니다.

DSR 계산 결과
DSR 계산 결과

각 대출의 종류별 연간 원금과 이자의 상환액 계산은 다음 그림(표)과 같이 계산됩니다.

대출 종류별 DSR 계산 기준 표
대출 종류별 DSR 계산 기준

전세자금대출의 원금은 DSR 계산에 반영하지 않으며, 담보대출, 신용대출 등의 대출 종류에 따라 대출총액에 대환 원금 상환 기준을 다르게 적용합니다. 이자의 경우 연간 실제 부담해야 할 금액을 DSR 계산에 반영합니다.
참고로, 마이너스통장은 신용대출로, 실제 사용금액이 아닌 한도금액 기준으로 적용합니다.

DSR 40% 규제

2022년 7월부터 1억 원이 넘는 대출에 대해 DSR 40%가 적용됩니다. 즉, 전체 소득 대비 원리금 상환 비율이 40%를 넘는 대출을 받을 수 없는 것입니다.
예를 들어, 연 소득이 5천만 원인 사람이 연간 원리금 상환액이 2천만 원(5천만 원의 40%)을 넘으면 대출이 어렵습니다. 만약, 신용대출이 없는 경우에는 30년 만기 연 4%의 고정금리로 주택담보대출을 받는다면 최대 3억 4,800만 원 까지만 대출을 받을 수 있습니다.

DSR 대출규제 시행 이전에 받은 대출은 적용이 되지 않습니다. 하지만, 신규대출을 받을 때 기존 대출이 이미 DSR 40%를 초과했다면 추가대출을 받을 수 없습니다.


위와 같이 부부합산 소득 DSR 계산과 DSR계산기 사용법에 대해 정리하였습니다. 주택담보대출을 받으려고 계획하신 분들에게 도움이 되길 바랍니다.

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