전세 또는 월세 임대차계약을 한뒤 임대를 준 집주인이 바뀌면 세입자는 집을 비워줘야 할까요? 이런 일이 발생하지 않도록 대항력을 갖추고 있어야 합니다. 이번 글에서는 전세 월세 대항력 요건 및 우선변제권과 최우선변제권이 어떤 차이가 있는지 알아보겠습니다.
전세 월세 대항력이 없다면?
전세나 월세 임대차계약을 한 관계에서 대항력이란, 임차한 건물의 소유주가 바뀌더라도 새로운 소유주에게 임차권을 주장할 수 있는 힘을 뜻합니다. 즉, 대항력은 처음 계약을 맺은 임대인이 아닌 제 3자에게도 임차권을 주장할 수 있는 권리 입니다.
임대차계약 기간이 아직 남았음에도 불구하고, 임대인이 변경된다면 월세나 전세로 살고있는 임차인은 집을 비워줘야 할까요?
대항력을 갖추고 있는 임차인은 기존 임대차계약을 한 기간을 다 채운 뒤에 집을 비워줘도 됩니다. 하지만, 대항력이 없는 임차인이라면 새로운 집주인이 임차인에게 퇴거요청을 한다면 이에 응할 수 밖에 없습니다.
즉, 전세 또는 월세 계약을 한 임차인이 대항력을 갖추고 있다면, 임대인이 세입자에게 퇴거를 요구하더라도 임차인은 퇴거하지 않아도 됩니다.
📌 전월세 계약 전이라면 필독! 1️⃣ 전세사기 안당하는법-임대차계약 전/후 확인사항 4가지 2️⃣ 전세사기 방법 7가지 알아보기
만약 전월세 계약과 관련하여 임차한 집이 경매로 넘어갔거나, 집주인과 법정 다툼을 겪고 있다면 꼭 변호사와 같은 법률전문가의 도움을 받기를 추천 드립니다. 최근에는 1~2회 무료 상담도 가능하고, 부동산 전문 변호사도 많아져서 생각보다 부담 없이 도움을 받을 수 있습니다.
변호사 비용에 대한 부담이 될 수 있지만, 본인이 잃게 될 보증금을 생각한다면 그 비용은 하나도 아깝지 않을 수 있습니다.
전세 월세 대항력 요건
전세나 월세 임대차계약을 한 뒤 대항력을 갖추기 위해서는 임대차계약을 맺은 주택에 실거주 하고, 주민등록 전입신고를 마쳐야 합니다. 대항력의 효력 발생은 이사 및 전입신고를 마친 다음날 0시부터 시작됩니다.
주의할 점은, 대항력을 계속 유지하기 위해서는 대항력 요건을 계속 만족하고 있어야 합니다. 임대차계약 기간에 다른 곳으로 이사해 실거주를 하지 않거나, 다른 곳으로 전입신고를 하게 된다면 대항력을 상실하게 됩니다.
전입신고 하는 법
전입신고는 이사한 곳의 주민센터 또는 정부24 사이트를 통해 신청이 가능합니다. 주민센터에서 전입신고를 한다면, 본인의 신분증을 지참해 방문하면 되고, 챙겨가야 할 서류는 없습니다.
인터넷으로 전입신고를 하는 경우, 정부24 사이트에 접속 후 본인인증 후 신청인 정보를 입력하고 전에 살던 곳과 이사온 곳의 정보를 입력하면 신청이 완료 됩니다.
인터넷으로 전입신고를 할 때 주의할 점은, 민원신청 후 전입신고가 불가한 사항이 나온다면 전입신고가 반려되거나 취소될 수 있습니다. 따라서, 정부24 사이트에서 전입신고를 한 경우 전십신고가 완료 되었는지 체크해보는 것이 좋습니다.
참고로, 인터넷으로 전입신고를 하는 경우 6시 이후나 공휴일에 신청하게 된다면, 다음날 전입 처리가 이루어 집니다. 전입신고는 이사 전에도 미리 신고가 가능하기 때문에 평일에 미리 전입신고를 해두는 것을 추천 드립니다.
📌 만약 살고있는 전세집이 경매로 넘어갔다면? 1️⃣ 전세집 경매 넘어가면 | 세입자 낙찰 | 대항력 | 우선변제권 | 확정일자 | 배당요구 2️⃣ 전세 집주인 압류로 전세보증금 돌려받는 방법 – 전세보증금 반환청구 소송
우선변제권과 최우선변제권의 차이
우선변제권이란, 월세나 전세계약을 한 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 경우 세입자가 해당 주택의 경매/공매 대금에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 돌려 받을 수 있는 권리입니다.
우선변제권은 임차인의 보증금을 지킬 수 있는 최소한의 장치로, 임대차계약을 하는 경우 꼭 확보해야 합니다.
우선변제권을 확보하기 위해서는 대항력 요건에 추가로 확정일자까지 받아야 합니다. 확정일자는 임대차계약에 대한 사실을 증명할 수 있는 수단으로, 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 의미합니다.
확정일자를 받기 위해서는 전입한 곳의 주민센터를 방문하거나, 인터넷 등기소를 통해 신청이 가능합니다. 주민센터에 방문할 때는 전월세 계약서를 지참해야 하며, 확정일자를 받게 되면 계약서의 여백에 확정 일자가 적힌 도장을 날인해 줍니다.
참고로 2021년 6월 1일 이후에 임대차신고대상(보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과)인 경우, 임대차계약 신고를 위해 임대차계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.
우선변제권 효력 발생 시점
우선변제권의 효력은 대항력이 발생한 날과 확정일자를 받은 날 중 늦은날부터 발생하게 됩니다. 예를 들어, 전입신고를 6월 15일에 하고, 확정일자를 7월 1일에 받았다고 한다면, 대항력은 6월 16일부터 효력이 생기지만, 우선변제권은 확정일자를 받은 7월 1일부터 효력이 발생하게 됩니다.
참고로, 대항력은 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생하고, 확정일자는 일자를 받은 날부터 그 효력이 시작됩니다.
전입신고만 먼저 한뒤 확정일자를 늦게 받는경우, 그 사이 집주인이 대출을 받게 된다면 대출에 대한 채권자가 배당금을 먼저 받아갈 수 있게 됩니다. 따라서, 우선변제권을 갖기 위해서는 전입신고를 할 때 확정일자도 같이 받아두는 것이 좋습니다.
최우선변제권과 차이는?
우선변제권과 최우선변제권 모두 임차한 주택이 경매나 공매로 넘어간 경우 임차인이 임차 주택의 경매 또는 공매 대금에서 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.
다만, 최우선변제권은 소액 임차인을 대상으로 다른 채권자들보다 가장 최우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리입니다. 최우선변제권은 임대차계약을 한 주택이 있는 지역에 따라 기준 금액을 다르게 하고 있습니다.
지역별 소액 임차인 기준은 다음 그림(표)을 참고하세요.
또한 소액 임차라고 하여 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 경매나 공매 낙찰 금액의 1/2한도 안에서 지역별 우선변제 가능 금액까지만 변제를 받을 수 있습니다.
지역별 소액임차인 범위는 다음 그림(표)을 참고하세요.
📌 도움되는 법률정보 인기글 1️⃣ 임차권등기명령 신청 방법 | 효력 | 전세보증금 돌려받는 방법 2️⃣ 전세 묵시적 갱신 후 계약해지 | 통보 시기 | 계약갱신청구권 3️⃣ 내용증명 법적 효력과 작성방법(양식 다운로드)
